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Mietrecht

Ausschluss des Kündigungsrechtes bei Mietverträgen



In den letzten Jahren hat die Rechtsprechung sich vermehrt mit der Wirksamkeit der vereinbarten Vertragsdauer von Mietverträgen befasst. Hintergrund war, dass in § 571 BGB im Jahr 2002 durch den Gesetzgeber eine Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter fest vorgeschrieben wurde. Nach Abs. 4 dieser Vorschrift ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Nach dem Wortlaut dieser Vorschrift wäre es an sich also nicht möglich, Verträge abzuschließen, die den Mieter länger als diese drei Monate binden. Das Interesse der Vermieter an einer längeren Bindung ist allerdings sehr hoch. Dies beruht darauf, dass die Vermieter verständlicherweise nicht alle drei Monate einen neuen Mieter suchen wollen und einkalkulieren müssen, dass Räume dann auch regelmäßig eine gewisse Zeit leer stehen.

So hat die Rechtsprechung recht frühzeitig es zugelassen, dass die Parteien durch eine Individualvereinbarung auf dieses Kündigungsrecht für eine gewisse Zeit verzichten

Inzwischen ist es auch anerkannt, dass ein solcher Verzicht in einem Formularvertrag vereinbart sein kann und somit in den Formularvertrag praktisch wieder eine feste Laufzeit eingeführt wird. Hier sind allerdings einige Spitzfindigkeiten zu beachten. Da es sich bei dem Formularmietvertrag nach der Rechtsprechung um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, gelten die entsprechenden gesetzlichen Vorschriften. Praktisch bedeutet dies, dass eine Laufzeit von mehr als vier Jahren unzulässig ist. Noch im November letzten Jahres hat der Bundesgerichtshof eine Klausel für wirksam erachtet, die wie folgt lautet: "die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab Ihnen ..... "

Aber auch bei Verwendung dieser Klausel ist Vorsicht geboten. Teile der Rechtsprechung haben in der Vergangenheit diese Klausel dennoch als unwirksam erachtet, da es zwei Arten eines gesetzlichen Kündigungsrechtes gibt, die ordentliche fristgerechte Kündigung und die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Mangel etc.). Es bietet sich also an, zusätzlich den Satz aufzunehmen" hiervon unberührt ist das Recht der Parteien zur fristlosen Kündigung aus gesetzlichen Gründen".

Hält man sich an diese Spielregeln, so kann man einem Mietvertrag letztlich dann doch eine feste Laufzeit von maximal vier Jahren geben und somit eine entsprechende Rechtssicherheit für beide Parteien herbeiführen.



Rechtsanwalt Frank Rose, Kanzlei Noll, Rose & Collegen